Официальный текст :
Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Комментарий юриста :
Законодатель защищает интересы арендатора, устанавливая основания досрочного расторжения договора аренды по его требованию. Этими основаниями являются следующие существенные нарушения арендодателем требований законодательства и условий договора:
1) нарушение арендодателем обязанности предоставить имущество в пользование арендатору. В соответствии с требованиями статьи 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить такое имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Если имущество передано, но арендодатель создает препятствия к пользованию им;
2) арендодатель обязан предоставить имущество надлежащего качества, т.е. без недостатков, препятствующих его использованию по назначению. Гражданский кодекс РФ устанавливает ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества в статье 612 Гражданского кодекса РФ , включив в нее право арендатора потребовать досрочного расторжения договора. В статье 620 Гражданского кодекса РФ указывается только на недостатки, в целом препятствующие использованию арендованного имущества, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. Что касается статьи 612, то в ней предполагается, что основанием досрочного расторжения договора могут служить недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию имуществом, даже если во время заключения договора аренды арендодатель не знал об этих недостатках;
3) по общему правилу проведение капитального ремонта является обязанностью арендодателя. Неисполнение обязанности произвести капитальный ремонт в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии - в разумные сроки является основанием досрочного расторжения договора;
4) если переданное арендатору имущество окажется в состоянии, не пригодном для использования, договор аренды может быть расторгнут досрочно. Это правило действует только в том случае, если непригодность имущества вызвана обстоятельствами, не зависящими от самого арендатора, в частности непреодолимыми обстоятельствами.
Помимо перечисленных в подпунктах статьи 620 оснований стороны могут предусмотреть и иные основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в силу положений пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ , а также основания для одностороннего отказа арендатора от договора в силу положений пункта 3 статьи 450. Кроме того, суд может признать любое иное нарушение условий договора арендодателем, за рамками перечисленных в статье 620, в качестве существенного нарушения.
Расторжение договора по требованию арендатора по основаниям, указанным в статье 620 или в договоре аренды, осуществляется в судебном порядке, что требует соответствующих доказательств со стороны истца. Законодатель не предусматривает обязанности арендатора предупредить нарушителя-арендодателя о необходимости исполнения им своих обязательств в разумный срок.
